Lage:
Zentral und am wichtigsten ist die Frage des Standortes oder der Lage.
Viele Denken, das Wichtigste an einer Immobilie sei die Bauqualität. Dies ist absoluter Unsinn. Ich persönliche kenne wunderschöne Landhäuser, die am Markt kaum einen Preis erzielen, da sie abseits jeglicher Zivilisation gelegen sind und Bruchbuden, die man für Millionen verkaufen könnte. Entscheidend ist hier die Lage. Ich wette, dass Sie für einen morschen Fahrradschuppen an der Hamburger Außenalster mehr bezahlen, als für eine 500 qm Villa irgendwo in Dithmarschen. Sie zahlen für eine kleine Doppelhaushälfte auf Sylt mehr, als für ein Mehrfamilienhaus in Ostfriesland.
Der Unterschied sind 3 Dinge: Lage, Lage und Lage…
Ein guter Bauträger lässt den Standort einer in Frage kommenden Immobilie genauestens von unabhängigen Instituten wie z.B. InWis untersuchen, bevor er ein Projekt beginnt.
Ach ja, an dieser Stelle noch ein persönlicher Tipp:
Als Investor suchen wir nach Standorten, die in Zukunft Entwicklung versprechen, nicht nach Lagen, die in der Vergangenheit gewachsen sind. Ich gebe Ihnen ein Beispiel aus Hamburg: Fast jeder private Investor interessiert sich primär für Stadtteile wie Winterhude, Uhlenhorst, Eppendorf etc. Also die wirklichen schönen und teuren Standorte. Sicherlich wird man hier keinen großen Verlust machen, aber der Gewinn liegt im Einkauf und hier zahlen ich sehr viel… Für viel interessanter halte ich persönlich Harburg…
Mietgarantie:
Achten Sie auf eine bankbürgschaftlich abgesicherte Mietgarantie des Bauträgers oder späteren Verwalters. Ihre Investitionsrechnung geht nicht auf, wenn Mieterträge fehlen. Und die schönste Mietgarantie ist wertlos, wenn sie nicht vernünftig abgesichert ist. Denken sie hier an eines: Wie wert haltig ist die Garantie einer insolventen Firma?
Instandhaltungsrücklage:
Wie hoch ist die Instandhaltungsrücklage in dem Objekt? Wie viel wird ihr monatlich zugeführt? Dies gibt ihnen Übersicht, ob die nächsten Jahre außergewöhnliche Zahlungen auf sie zukommen.
Sanierungsmaßnahmen:
Besonders wichtig natürlich bei den Denkmal- / Sanierungsobjekten, aber auch bei den Zinshäusers. Schauen sie sich Referenzen des Bauträgers an, möglichst älter als 2 Jahre. Ich kenne Immobilien, bei denen man sehr gut das Datum der Sanierung durch das Zeitungspapier nachvollziehen kann, mit dem die Löcher gestopft und überputzt wurden.
Bankeinwertung:
Ich persönlich stehe zwar immer ein wenig auf Kriegsfuß mit Banken, aber auf eines können sie sich weitgehend verlassen: Eine Bank wird Ihnen selten EUR 200.000,00 geben, wenn die entsprechende Immobilie nicht mindestens genau soviel Wert ist. Von daher, achten Sie darauf, ob die begleitende Bank einer 100% Finanzierung zustimmt, was kaufmännisch betrachtet ohnehin am sinnvollsten ist.