Der Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558b BGB) im frei finanzierten Wohnungsbau. Er wird von Städten (selten auch von größeren Gemeinden) in Zusammenarbeit mit einschlägigen Interessengruppen (z.B. Mieter- und Vermieterverbände, Immobilienmakler usw.) aufgestellt und bezieht sich räumlich auf die jeweilige Stadt oder Gemeinde.
Als Nutzungsdauer wird im Steuerrecht und in der Betriebswirtschaftslehre der Zeitraum bezeichnet, über den ein Wirtschaftsgut betrieblich genutzt werden kann.
Es wird unterschieden zwischen
- geschätzter Nutzungsdauer; hierunter versteht man die geplante Dauer der Nutzung eines Anlagegutes in einem Betrieb. Diese Dauer und der entsprechende Zeitraum ist die Basis für die reguläre Abschreibung des Wirtschaftsgutes. Grundlage für die Ermittlung der Nutzungsdauer bilden Erfahrungswerte, die für die betriebswirtschaftliche Kostenrechnung angesetzt werden. Steuerlich ausschlaggebend und damit für die Berechnung der Absetzung für Abnutzung maßgebend sind jedoch die sogenannten AfA-Tabellen, in denen die Finanzverwaltung für viele Güter die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer verbindlich festlegt. Abweichungen von diesen Vorgaben sind nur möglich, wenn eine andere – meist kürzere – Nutzungsdauer nachgewiesen oder glaubhaft gemacht werden kann. Mit Hilfe der Investitionsrechnung kann die betriebswirtschaftlich optimale Nutzungsdauer bestimmt werden.
- tatsächlicher Nutzungsdauer, die erst nach Beendigung des Nutzungsvorgangs definitiv feststehen kann.
Ähnlich dem Zinshaus sprechen wir auch bei Sanierungsobjekten aus dem Bereich Denkmalimmobilien zumeist von Wohnungen, die sich in einem gewachsenen Umfeld befinden, jedoch weitgehend zerstört, teilweise unbewohnbar sind. Diese Immobilien finden wir zum größten Teil in den Neuen Bundesländern. Um das Stadtbild zu verbessern müssen diese Immobilien saniert werden, was steuerlich gefördert wird.
Ein Bauträger kauft im Regelfall ein komplettes Projekt und führt eine Kernsanierung durch. Der Investor muss allerdings ein wenig Phantasie mitbringen, denn er kauft seine Wohnung in unsaniertem Zustand. Nach der Sanierung erkennt man das Objekt bei einem guten Bauträger allerdings kaum wieder, denn die nun entstandenen Wohnungen entsprechen nicht nur dem neuesten Stand der Technik, sondern vermögen nahezu Geschichten zu erzählen. Sie sind zumeist um die 100 Jahre alt.
Der Anleger kauft diese Wohnungen als Kapitalanlage, also zur Vermietung und Realisierung von Steuervorteilen, um durch die Sachwertanlage einen Vermögenszuwachs zu generieren.
Im Optimalfall sieht die Rechnung wie folgt aus:
| Einnahmen – Ausgaben – Rechung | ||
| Einnahmen | Ausgaben | |
|---|---|---|
| Miete | = | Zinsen |
| Steuervorteile AfA | = | Nebenkosten |
| Steuervorteile Sanierungs AfA |
Der Überschuss führt nach 12 Jahren bei einer Immobilie im Wert von EUR 200.000,00 leicht zu einem steuerlichen Überschuss von EUR 50.000,00 und mehr! Der eigentliche Aufwand liegt somit nur bei EUR 150.000,00 zuzüglich der Erwerbsnebenkosten. Die Immobilie hat bei einer 3%igen Wertentwicklung nach 12 Jahren einen Wert von EUR 285.000,00.
Die Bezeichnung Zinshaus ist inzwischen allgemein gebräuchlich, oft spricht man vom auch von einem Renditeobjekt.
Ein Zinshaus ist eine Bestandsimmobilie, die sich in einem bereits gewachsenen Umfeld befindet und zumeist vermietet ist. Ein Bauträger kauft im Regelfall ein komplettes Mehrfamilienhaus und saniert oder renoviert es. Oftmals geben Bauträger dann Mietgarantien auf die einzelnen Wohnungen und regeln auch die Verwaltung.
Der Anleger kauft diese Wohnungen als Kapitalanlage, also zur Vermietung, um durch die Sachwertanlage einen Vermögenszuwachs zu generieren. Im Optimalfall sieht die Rechnung wie folgt aus:
| Einnahmen – Ausgaben – Rechung | ||
| Einnahmen | Ausgaben | |
|---|---|---|
| Miete | = | Zinsen |
| Steuervorteile | = | Nebenkosten |
Die Tilgung ist im Idealfall und guter Bonität des Anlegers nicht notwendig, da sich das Objekt von selbst tilgt. Wie? Eine Immobilie wird zu EUR 100.000,00 + 5,5% Nebenkosten gekauft und nach 10 Jahren zu EUR 134.391,00 wieder verkauft. Im Laufe der zehn Jahre hatte der Investor keinen Aufwand, wenn wir die Erwerbsnebenkosten hier einmal unberücksichtigt lassen. Die Wertentwicklung der Immobilie liegt bei 3%, was in einer guten Lage eher pessimistisch angenommen ist. Der Investor erzielt somit eine Rendite von 20,12% bezogen auf sein eingesetztes Kapital!
Was bringt Ihr Sparbuch? Ihr Anleihe? Ihr Depot? Wir rechnen hier pessimistisch – aber mit Sachwerten!
Der Standort Dresden
Einige Fakten:
- Das Bundesland Sachsen wird bereits in 2008 einen ausgeglichenen Haushalt vorlegen.
- Die Landeshauptstadt Dresden ist bereits jetzt schuldenfrei!
- 30% aller Dresdner sind Hochschulabsolventen.
- AMD hat in 2006 in Dresden 3000 neue Arbeitsplätze geschaffen.
- Amerikanische Großinvestoren investierten in den vergangenen Jahren Milliarden Euro in Privatwohnungen. Wissen Sie wofür die Amerikanischen „Heuschrecken“ bekannt sind? Für ihre Researchabteilungen. Es dauert Monate bis eine ganze Legion aus Experten einen Standort für gut befindet. Es wird alles geprüft und sämtliche Risiken genauestens kalkuliert. In den Kaufverträgen hat jeder Absatz sozusagen seinen eigenen Anwalt. Warum investiert Fortress 2 Milliarden Euro in Dresdner Privatwohnungen? Die haben kein Geld zu verschenken…